Не редки ситуации когда строительство объекта капитального строительства (далее — ОКС) начато без разрешения на строительство. Таким образом, данный объект в соответствии с п.1 статьи 222 ГК РФ является самовольной постройкой, т.к. для его строительства не получено необходимое разрешение.
С другой стороны также возможны ситуации, когда Застройщик неоднократно обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство, но получает необоснованные отказы в выдаче разрешения на строительство.
Существующим законодательством предусмотрены две процедуры трансформации самовольной постройки в иной правовой режим: признание права собственности на самовольную постройку и снос самовольной постройки.
Признание права собственности на самовольную постройку
Надо понимать, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (позиция, выраженная в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержд. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).
Согласно абзацу второму пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).
Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Необходимыми условиями для удовлетворения такого иска являются:
1) Предоставление земельного участка в установленном порядке
2) Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за арендатором Постановление N 10/22 и ГК РФ не содержат. (п.3 ст.222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка). Cудами действующий договор аренды рассматривается как положительное обстоятельство (также см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2014 N Ф07-1576/2014 по делу N А56-37313/2013).
3) Фактическое использование земельного участка должно соответствовать его целевому назначению и разрешенному использованию.
Разрешенное использование земельного участка должно допускать строительство на нем данного объекта. Cамовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). В противном случае суд отклонит ваше требование (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2014 по делу N А43-18890/2012);
4)Принятие застройщиком мер по легализации самовольной постройки, а именно обращение в уполномоченный орган с целью получить разрешение на строительство (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу N А40-15485/11-28-131 и Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2014 N Ф07-1576/2014 по делу N А56-37313/2013)
Необходимо доказать наличие препятствий в получении разрешения на строительство объекта и необоснованный отказ в выдаче разрешения на строительство до начала осуществления строительства объекта.
Правомерность отказа в выдаче разрешения на строительство исключает признание прав на постройку даже в случае принятия соответствующих мер к ее легализации. (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.12.2013 по делу N А32-50033/2011)
Отсутствие отказа в выдаче разрешения на строительство и/или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию исключает возможность удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку суд не может установить правомерность такого отказа (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2012 по делу N А32-38497/2011).
Таким образом, чтобы выполнить данное условие необходимо признать незаконным в судебном порядке решение уполномоченного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство.
В качестве доказательств принятия мер по легализации постройки выступают:
- заявление на выдачу разрешения на строительство;
- решение уполномоченного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство;
- иные документы, подтверждающие попытки истца легализовать постройку: технические условия, проектная документация, положительное заключение гос. экспертизы и т.д.
4)Осуществление строительства с соблюдением строительных норм и правил и отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.
«Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ. В ситуации, когда строительство спорного объекта осуществлялось не в установленном законом порядке по вине застройщика, без получения необходимых разрешений, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ». (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.11.2015 N Ф04-26325/2015 по делу N А45-2261/2015)
Вопрос нарушения градостроительных и строительных норм и правил – вопрос спец экспертизы.
При этом наличие в материалах дела заключения строительно-технической экспертизы само по себе не исключает необходимости получения соответствующих положительных заключений на предмет соответствия спорных строений требованиям пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2012 по делу N А32-38497/2011).
Cнос самовольной постройки
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 статьи 222 ГК РФ).
К сожалению, в некоторых случаях приходится выбирать данный вариант, например, если приступили к выполнению строительных работ без разрешения на строительство и никакой переписки или иных доказательств, свидетельствующих о попытке получить разрешение на строительство, от уполномоченного органа у Вас нет.
Нет гарантии, что оспорив в судебном порядке решение уполномоченного органа об отказе в выдаче разрешения на строительство, не получите «свежий» отказ уже по основанию, что приступили к выполнению работ без разрешения (правовая позиция Верховного суда (определения от 09.06.2015 № 309-КГ15-209 и от 14.10.2015 № 412-ПЭК15 по делу № А07-7616/2014, а также от 17.09.2015 № 301-КГ15-11995 по делу № А39-5173/2014).
На практике иногда также возникают ситуации когда ОКС уже построен, а долгожданного разрешения на строительство и соответственно разрешения на ввод в эксплуатацию ОКС Застройщиком так и не получено ввиду незаконного отказа уполномоченного органа. Нужно ли в данной ситуации до обращения в суд за признанием права собственности на ОКС обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство объекта?
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 15.12.2009 N 80-В09-23 судье на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.
Вместе с тем Судебная коллегия считает неправильным указание судьи в резолютивной части определения от 25 марта 2009 г. об оставлении искового заявления без движения на необходимость при наличии письменного отказа мэрии г. Ульяновска оформить заявление в порядке главы 25 ГПК РФ, так как это указание противоречит положениям ст. 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ о праве выбора лицом способа защиты его гражданских прав и интересов.
Из вышеизложенного следует, что до обращения в суд за признанием права собственности на ОКС обжаловать отказ в выдаче разрешения на строительство объекта не нужно.
Застройщикам настоятельно рекомендуется приступать к строительству ОКС только после получения разрешения на строительство, в противном случае многомесячных судебных тяжб не избежать. Если же все-таки считаете, что правда на Вашей стороне, а уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган мягко говоря не прав, прежде чем вступать на скользкую тропу застройки самовольными постройками посоветуйтесь с профессионалами.