Большинство арендаторов земельных участков, расположенных на территории Волгоградской области получили уже извещения об изменении размера годовой арендной платы по договорам аренды земельных участков, в соответствии с которыми исчисление арендной платы теперь происходит не от кадастровой, а от рыночной стоимости земельного участка. И как правило, согласно отчетам об оценке, рыночная стоимость земельного участка ненамного ниже кадастровой стоимости или равна ей, но учитывая иную формулу расчета размер арендной платы стал повсеместно выше…
Таким хитрым способом Арендодатель в лице Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение соответствующими земельными участками сделали бесполезной борьбу с завышенной кадастровой стоимостью на земельные участки, т.к. теперь рыночная стоимость земельных участков устанавливается привлекаемыми ими для этого оценщиками.
Право устанавливать размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ. Федеральное законодательство ограничивает права субъектов РФ в этом вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, не вводя каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель.
Пункт 1.5.7. Порядка расчета арендной платы за земельные участки, утв. постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п четко устанавливает, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 — 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.
Согласно п.2 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 26.02.2018 N 89-п «О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» в случае если на день вступления в силу настоящего постановления рыночная стоимость земельных участков, указанных в подпункте 1.5.7 Порядка (в редакции настоящего постановления), не установлена, расчет арендной платы за такие земельные участки осуществляется в соответствии с подпунктами 2.1.1 — 2.1.5 Порядка (т.е. исходя из кадастровой стоимости) до установления рыночной стоимости таких земельных участков по инициативе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение соответствующими земельными участками, но не позднее чем до 01 января 2019 г.
Согласно п. 2.5. Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 Порядка, рассчитывается по следующей формуле:
А = С x Кмд x Кказ, где:
А — величина арендной платы;
С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
Кмд — коэффициент минимальной доходности земельного участка;
Кказ — коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.
Для расчета арендной платы по вышеуказанной формуле она должна содержать все необходимые компоненты.
При этом нужно учитывать, что в соответствии с Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 и Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 с 13 июня 2019 года (даты вынесения Апелляционного определения) постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п претерпело очередные изменения, а именно:
— Признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 1.6 порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.
— Признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения.
— Признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.
Что это означает на практике?
В соответствии с Приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской обл. от 07.03.2018 N 25н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год» значение коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год установлено равным 0,0882, следовательно за период предшествующий дате утверждения данного коэффициента расчет арендной платы за земельный участок по новой формуле незаконен.
В соответствии с п.1.6. Порядка расчета арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, — устанавливается нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9;
В случае если нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, не установлены значения коэффициентов категории арендаторов земельных участков и (или) коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель особо охраняемых территорий и объектов, указанные в пункте 1.6, для расчета арендной платы значения данных коэффициентов как правило принимаются уполномоченными органами равными 1 ( согласно п.1.15 Порядка расчета арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п).
Поскольку п. п.1.15 Порядка расчета арендной платы, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п решением суда признан недействующим, то с 13 июня 2019 года подлежит пересмотру органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение соответствующими земельными участками, порядок расчета арендной платы за земельные участки в случае, если соответствующими нормативными правовыми актами органов местного самоуправления коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, не установлен. Использование новой формулы расчета (исходя из рыночной стоимости земельного участка) будет незаконно до утверждения соответствующими органами местного самоуправления коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.
Арендаторам остается только в судебном порядке искать справедливости, главное правильно это сделать.