Перевод земель с/х назначения для строительства объектов недвижимости

Как правило земельные участки категории с/х назначения имеют вид разрешенного использования «для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий».

На вышеуказанных земельных участках согласно п.2 ст.77 Земельного кодекса РФ и п.2 ст. 78 Земельного кодекса РФ без их перевода в земли иных категорий возможно размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (в т.ч. размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 02.08.2018г. по делу №А70-13027/2017), размещение линейных объектов (дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов, трубопроводов и т.д).

Для строительства иных объектов необходим перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов или земли промышленности.

Перевод с/х земельных участков в другую категорию допускается лишь в исключительных случаях, связанных с:

— консервацией земель;

— созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

— установлением или изменением черты населенных пунктов;

— размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на особо ценных продуктивных землях;

— включением непригодных для осуществления с/х производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

— со строительством дорог, линий эл.передач, линий связи, нефтепроводов, газопроводов, ж/д линий и иных линейных объектов

— выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

— добычей полезных ископаемых;

—  размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов (ст. 7 Закона N 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую»).

Перевод с/х земель кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не допускается.

 Поскольку перечень носит закрытый характер, то из его содержания уже следует, что перевод земель с/х назначения будет успешным в ограниченном числе случаев, следовательно и построить будет возможно далеко не все, что хотелось бы, из разрешенного это: промышленные объекты, линейные объекты (которые как правило можно разместить и без перевода земель в другую категорию), объекты социального, коммунально-бытового назначения, объекты здравоохранения и образования, объекты для обеспечения обороны и безопасности страны.

Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов в другую категорию или наоборот из другой категории в земли населенных пунктов. (п.1 ст.8 Закона N 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую»). Иными словами, в зависимости от планируемого места строительства объекта необходимо внести изменения в документы территориального планирования муниципальных образований (схему территориального планирования муниципального района, генеральный план поселения, генеральный план городского округа) путем включения в состав населенного пункта определенных земельных участков или земель с/х назначения, т.к. именно документы территориального планирования являются основанием для установления или изменения границ населенных пунктов, а значит и смены категории земельного участка (п.4 ст.18 Градостроительного кодекса РФ). При этом нужно не забывать, что документы территориального планирования предусматривают размещение объектов местного значения, объектов регионального значения, объектов федерального значения, к которым относится далеко не каждый объект капитального строительства. Процедура изменения границ населенных пунктов (изменения соответствующей схемы территориального планирования) длительна по времени (от полугода) и предполагает проведение общественных слушаний.

 Несколько проще видится перевод земель с/х назначения в земли промышленности. Соответственно и перечень возможных к строительству объектов на землях промышленности несколько шире, чем при переводе земель в земли населенных пунктов.

Так или иначе начинать процедуру перевода в обоих случаях придется с разработки и утверждения проекта планировки территории, далее — ППТ (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.04.2017 N Ф09-1713/17 по делу N А47-2555/2016). Далее разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства будет определяться  в соответствии с ППТ, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства (подп. 5) п.1 ст.4 Федерального закона №191- ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» )

Далее нужно будет подготовить и направить ходатайство о переводе в земли промышленности в уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта РФ (как правило это Министерство/комитет по управлению государственным имуществом соответствующего субъекта РФ), в котором необходимо обосновать исключительность перевода земельных участков, отсутствие иных вариантов размещения объектов.  Результат — принятие решения уполномоченным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ  о переводе земельных участков в земли промышленности или об отказе в переводе (основания отказа перечислены в ст.4 Закона N 172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую»).