Момент прекращения арендных платежей при расторжении договора аренды земельного участка в следствие его выкупа

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.
Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия, сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды. Если договором они не определены, считается что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Но как же быть с арендной платой в ситуации, когда земельный участок выкупается? До какого момента Арендатор обязан оплачивать арендную плату?



До момента подписания Акта приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи земельного участка или до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к бывшему Арендатору?
В настоящее время к данному вопросу применяется пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», разъясняющий, что «пункт 1 статьи 65 ЗК РФ устанавливает формы платы за использование земли: это земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.»
Таким образом, обязательство Арендатора по внесению арендной платы сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, даже если по факту земельный участок уже был передан бывшему Арендатору (Покупателю) по Акту приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка. Аналогичная позиция изложена также в Постановлении Президиума ВАС №8472/11 от 10.11.2011.
Поэтому затягивание Покупателем государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок увеличивает размер подлежащей внесению арендной платы в пользу бывшего Арендодателя. Если же затягивание происходит по вине бывшего Арендодателя, обязательно документально это фиксируйте (например своевременно направляя письма в адрес Продавца), т.к. в дальнейшем есть риск взыскания дополнительной арендой платы именно со стороны Покупателя.

Момент прекращения арендных платежей при расторжении договора аренды земельного участка в следствие его выкупа: 36 612 комментариев